Mallorca lockt mit seinem milden Klima viele Ruheständler aus dem deutschsprachigen Raum ins Land. Kein Wunder, warten auf der beliebten Balearen-Insel 300 Sonnentage im Jahr auf den Auswanderer.

Es ist der „Mallorca-Lifestyle“, der die vielen begeisterten Auswanderer anzieht. Wenn Sie ebenso darüber nachdenken, nach Mallorca auszuwandern, ist eine Frage dringender, als jede andere: Wo und wie wohnen Sie als Rentner auf Mallorca?

Wir beantworten häufig gestellte Fragen zum Thema Wohnen auf Mallorca als Ruheständler hier ausführlich für Sie.

Bevor Sie als Rentner auf Mallorca wohnen, müssen Sie grundlegende Entscheidungen treffen

Bevor Sie sich überlegen, ob Sie eine Immobilie kaufen oder mieten, stellt sich eine Frage, die Sie sich zuvor beantworten sollten:

Wo auf der Insel möchten Sie leben?

Diese Frage ist deshalb so wichtig, weil sie massgeblich darüber entscheidet, welche Preise Sie erwarten und welche Möglichkeiten Sie haben, als Rentner auf Mallorca zu wohnen.

Träumen Sie von einer Finca oder einer Wohnung direkt an Meer? Dann müssen Sie mit Preisen rechnen, die mit den Immobilienpreisen in der Heimat vergleichbar sind.

Entscheiden Sie sich hingegen für das Landesinnere, dürfen Sie auf Schnäppchen hoffen.

Aber Achtung: Das Landesinnere kann mit Schwächen daherkommen, wie etwa einer schlechteren Infrastruktur und ungemütlicheren Wetterverhältnissen. Denn Sie benötigen ein Auto und werden im Winter mehr frieren, als an den Küsten Mallorcas.

Ein weiterer, wichtiger Faktor: Viele Immobilien auf Mallorca haben keine Zentralheizung. Oft sind kalte Bodenfliesen verlegt, die es Ihnen im Winter erschweren, ein wohlig-warmes Gefühl zu erzeugen. Eine Sanierung, bei der die Immobilie isoliert und die Heizungsanlage ausgebaut wird, will gut überlegt sein.

Alternativ bietet sich an, nur über die Sommermonate nach Mallorca auszuwandern und den Winter in der Heimat zu verbringen.

Insider-Tipp: Eine Alternative zum touristischen Mallorca (deutsch: „die Grössere“) sind die kleinen Schwestern, die Balearen-Inseln Menorca (deutsch: „die Kleinere“) und Ibiza.

Die ersten Monate auf Mallorca

Die ersten drei Monate, in denen Sie auf Mallorca leben, sind Sie nicht dazu verpflichtet, sich anzumelden. Entscheiden Sie sich nach dieser Zeit, weiterhin auf Mallorca als Rentner zu wohnen, dann ist eine Anmeldung erforderlich:

• Melden Sie sich zuerst in Ihrer bisherigen Heimat ab.
• Die Anmeldung können Sie dann bei der „Policía Nacional“, der nationalen Polizei, vornehmen. Das müssen Sie auch dann erledigen, wenn Ihr Erstwohnsitz in Deutschland bestehen bleibt.
• Sie erhalten anschliessend Ihre Identifikationsnummer „die Número de Identidad de Extranjero“ (N.I.E.).
• Auch eine Eintragung ins spanische Ausländerregister ist nach drei Monaten notwendig. Dazu müssen Sie ins Ausländerbüro nach Palma und die Eintragung dort vornehmen lassen. 

Der Immobilienkauf

Der typische Mallorca-Lifestyle ist es, der Rentner anlockt, die auf Mallorca wohnen möchten. Und es werden immer mehr. Das ist einer der Gründe, warum Immobilien auf Mallorca immer knapper und teurer werden.

Dabei ist das Bild von Mallorca von gehobenen oder gar luxuriösen Immobilienangeboten geprägt: etwa 15 % aller Angebote gehören dieser Kategorie an.

Der Quadratmeterpreis für solche Immobilien liegt bei durchschnittlich 9500 EUR für eine Luxusimmobilie. Der Preis beinhaltet dabei häufig Meeresblick, einen Pool und ein Jacuzzi.

Eine gut ausgestattete Immobilie kostet hingegen nur zwischen 6000 und 7000 EUR pro Quadratmeter. Dabei sind Immobilien im Südwesten etwas teurer als die im Rest des Landes.

Punkte, die für einen Immobilienkauf sprechen

Die Immobilienfinanzierung ist meist günstiger als die Miete. Das liegt, wie bei uns in Deutschland, Österreich und der Schweiz, an den niedrigen Zinsen für Finanzierungen.

Der Immobilienbesitz bringt Einnahmemöglichkeiten mit sich: Sie können die gesamte Immobilie oder eine Einliegerwohnung vermieten.

Immobilienpreise steigen auf Mallorca, deshalb eignen sich hier Immobilien als Kapitalanlage.

In der selbst genutzten Immobilie droht Ihnen keine Kündigung und Sie können viele Baumassnahmen nach Belieben durchführen.

Möchten Sie auf Mallorca ein neues Haus bauen? Das ist nicht in allen Zonen bedingungslos möglich. Informieren Sie sich für die jeweilige Zone, bevor Sie mit den Planungen beginnen, ob und in welchem Umfang Neubauten genehmigt werden.

Insider-Tipp: Auf Mallorca ist eine notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags nicht vorgeschrieben!
Dennoch empfehlen wir Ihnen dringend, die Kosten in eine notarielle Beglaubigung zu investieren. Nur dann wird der Kauf in das Eigentumsregister eingetragen und Sie sind auf der sicheren Seite!

Eine Immobilie mieten

Auf Mallorca war es bis vor etwa 15 Jahren üblich, ein Eigenheim zu besitzen. Erst mit der Finanzkrise 2007 änderte sich der Anteil der mallorquinischen Mietwohnungen merklich.

Damals kauften Kreditinstitute Objekte von insolvent gegangenen Immobilienbesitzern auf und der Bedarf an Mietwohnungen stieg.

Der Kündigungsschutz, wenn Sie auf Mallorca eine Immobilie mieten

Der Kündigungsschutz ist dabei eine Besonderheit auf Mallorca, denn hier geniessen Mieter grundsätzlich einen Schutz vor Kündigung in den ersten fünf Jahren. Ist der Vermieter eine Gesellschaft, erhöht sich die Dauer sogar auf 7 Jahre.

Während dieser Zeit kann dem Mieter nur wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Voraussetzung ist, dass diese Option im Mietvertrag festgehalten wurde, sonst ist die Kündigung wegen Eigenbedarf nichtig. Auch ist die Eigenbedarfskündigung erst im zweiten Mietjahr und dann auch nur mit einer Frist von vier Monaten möglich.

Punkte, die für die Anmietung einer Immobilie sprechen:

• Sie bleiben immer flexibel und können jederzeit umziehen.
• Keine aussergewöhnliche finanzielle Belastung durch den Einsatz von Eigenkapital oder durch hohe Finanzierungsraten.
• Reparaturen an der Immobilie bezahlt der Vermieter.
• Sie können die Miete von der Steuer absetzen – je nach Ihren Bruttoeinnahmen pro Jahr.
• Die Vermögenssteuer, die Grundsteuer und die Versicherungskosten entfallen, diese hat der Vermieter zu begleichen. 

Punkte, die gegen die Anmietung einer Immobilie sprechen:

• Mietverträge sind immer befristet, das sorgt gerade bei Rentnern, die auf Mallorca wohnen möchten, für grosse Unsicherheit. 
• Häufig sind Objekte auf Mallorca vollständig möbliert. Damit haben Sie keine Möglichkeiten, Ihr Zuhause frei nach Ihren Wünschen einzurichten.
• Je nach Wohnlage müssen Sie mit hohen Mieten rechnen.
• Der Vermieter kann jederzeit Eigenbedarf anmelden, was Sie zu einem Umzug zwingt (womöglich zu einem Zeitpunkt, an dem Sie sich gerade eingelebt haben).
• Eine Mietminderung wegen Mängeln ist auf Mallorca nicht möglich.
• Für bauliche Veränderungen benötigen Sie die Einverständniserklärung des Vermieters.

Eine Immobilie auf Mallorca (ver)erben oder ver(schenken)

Für Rentner, die auf Mallorca wohnen und dort eine Immobilie besitzen, stellt sich oft die Frage nach dem Erbe.

Auswanderer, die auf Mallorca wohnen, unterliegen dem spanischen Erbrecht. Das Erbschafts-Steuerrecht hingegen kommt dort zum Greifen, wo Steuer bezahlt wird. Und das muss nicht zwingend nur in einem Land der Fall sein.

Tipp: Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie und Ihr Ehepartner ein Berliner Testament haben. Dieses wird in Spanien nicht anerkannt, da Spanien grundsätzlich keine gemeinsamen Testamente zulässt.

Vor der Auswanderung sollten Sie in jedem Fall eine Rechtswahl vornehmen.

Die Fristen bei einem Erbfall

Nach einer Erbschaft haben die Erben sechs Monate lang Zeit, die Erbschaftssteuer zu bezahlen. Dies ist für die Erben eine knappe Zeit, auch wenn es sich zu Beginn nach einem langen Zeitraum anhört. 

Die spanischen Behörden verzögern die Abwicklung häufig. Unter anderem benötigt man für die Abwicklung die Ausländer-Identifikationsnummer, die sogenannte N.I.E.

Tipp: Holen Sie sich einen Steuerberater vor Ort zur Hilfe.

Erbschaftssteuer

Die spanische Erbschaftssteuer beinhaltet vergünstigte Steuersätze für Angehörige und eine Steuerbefreiung für den Wertzuwachs von geerbten Gütern. Und diese kann sich bei Immobilien schnell lohnen.

Anders als im Rest Spaniens existieren auf den Balearen fünf Steuerklassen.

Die Schenkung

Die Schenkung wird in Spanien pauschal mit 7 % des tatsächlichen Wertes („valor real“, dem Marktwert) versteuert. (Link zum Tool, falls gewünscht.)

Der Schenker muss die Schenkung in Spanien genauso versteuern, als wäre sie ein Verkauf. Hier hilft der sogenannte „pacto sucesorio“, der Nachfolgepakt.

Das Wohnen auf Mallorca als Rentner bleibt Geschmacksache – genau wie in der Heimat

Ob Sie lieber die Verantwortung und die Freiheit als Immobilienbesitzer vereinen oder vogelfrei das Leben als Mieter geniessen – beide Wege führen Sie als Ruheständler zum begehrten „Mallorca-Lifestyle“.

Hier alle Fakten in Kürze

Schaffen Sie zuerst eine Basis: Wo auf Mallorca möchten Sie als Rentner wohnen? Kommt ein Kauf für Sie infrage? Oder gehen Sie lieber in Miete?

Sie müssen sich während der ersten drei Monate auf Mallorca nicht anmelden und haben genug Zeit, sich einzugewöhnen.

Für die Immobiliensuche, egal ob zur Miete oder zum Kauf, empfiehlt sich ein erfahrener Immobilienmakler mit Ortskenntnis.

Der Immobilienkauf ist oft günstiger als ein langfristiges Mietverhältnis, Sie sind freier in Ihren Entscheidungen bezüglich der Einrichtung und der baulichen Massnahmen und profitieren von steigenden Immobilienpreisen.

Mit dem Anmieten einer Immobilie bleiben Sie flexibel und müssen nicht mit unerwarteten Kosten durch Reparaturen rechnen. Doch Sie gehen immer ein Risiko ein, wegen Eigenbedarfs umziehen zu müssen.

Die Erbschaft in Spanien ist für Ausländer ein rechtlicher Spiessrutenlauf zwischen den Rechtslagen der Länder, den bürokratischen Hürden und steuerlichen Eigenheiten. Hier empfiehlt sich, auf erfahrene Anwälte und Steuerberater zu setzen.